宅地建物取引業法の概要
宅地建物取引業法の概要
1 目的
宅地建物取引業の業務の適正な運営と宅地及び建物の取引の公正とを確保するとともに、宅地建物取引業の健全な発達を促進し、購入者等の利益の保護と宅地及び建物の流通の円滑化とを図ることを目的としています。
2 規制対象
- 宅地・建物の売買、交換（自ら取引の当事者となるもの）
- 宅地・建物の売買、交換、貸借の代理・媒介（取引の仲介を行うもの）
を業として行うもの
- 自ら宅地・建物を貸借する場合には適用されません。
- また、建物の建築を請け負う場合にも適用されません。
宅地の定義
- 建物の敷地に供せられる土地
- 用途地域内の1以外の土地で道路、公園、河川、広場、水路の用に供せられているもの以外のもの
- 建物を建設する目的で取引される土地だけでなく、将来宅地化される可能性のある土地も宅地とみなされます。
業として行うとは
以下の基準を参考に諸要因を勘案して総合的に判断します。
- 取引の対象者（不特定多数を対象とするもの）
- 取引の目的（利益を目的とするもの）
- 取引対象物件の取得経緯（転売を目的として取得したもの）
- 取引の態様（自ら購入者を募集するもの）
- 取引の反復継続性（繰り返し、又は区画割りして行うもの）
これらに該当する場合、宅建業法上の取引とみなされる可能性があります。
（注意）国又は地方公共団体には適用されません。
3 宅地建物取引業者免許制度
3-1 宅地建物取引業者免許
宅地建物取引を業として行うには免許が必要です。
- 各都道府県区域内のみに事務所を設置するものは知事免許
- 2以上の都道府県に事務所を設置するものは国土交通大臣免許
を取得しなければなりません。
（注意）いずれの免許の場合も、全国どこの地域においても営業できます。
3-2 営業保証金の供託等
宅地建物取引業者は、取引によって負う債務の担保とするため、以下のいずれかの手続きを行った後でなければ業務を開始できません。
- 営業保証金を法務局へ供託
- 弁済業務保証金分担金を納付し保証協会へ加入
3-3 業務に関する規制
宅地建物取引業者には、業務について宅地建物取引業法上の規制が課せられています。
- 業務一般 信義誠実義務 31条
秘密を守る義務 45条、75条の2
重要事項不告知等の禁止 47条1号
断定的判断の提供禁止・威迫行為の禁止 47条の2
従業者証明書の携帯等 48条
帳簿の備付け 49条
標識の掲示等 50条 - 業務の開始 誇大広告等の禁止 32条
広告の開始時期の制限 33条
取引態様の明示義務 34条
媒介契約・代理契約 34条の2、34条の3 - 契約締結前 重要事項の説明義務 35条
供託所等に関する説明 35条の2 - 契約締結時 自己の所有に属しない宅地建物の売買契約締結の制限 33条の2
契約締結等の時期の制限 36条
契約に係る書面の交付 37条
クーリングオフ 37条の2
損害賠償額の予定等の制限 38条
手付けの額の制限等 39条
瑕疵担保責任についての特約の制限 40条
手付金等の保全 41条、41条の2
割賦販売の契約の解除等の制限 42条
所有権留保等の禁止 43条
報酬額の制限 46条
不当に高額の報酬を要求する行為の禁止 47条2号
手付け信用供与等による契約締結の誘因の禁止 47条3号 - 契約の履行 不当な履行遅延の禁止 44条
4 宅地建物取引士制度
宅地建物取引士となるためには、都道府県知事の行う宅地建物取引士資格試験に合格した後、 その試験を行った都道府県知事の登録を受け、取引士証の交付を受けなければなりません。
（注意）登録した都道府県に関係なく、全国どこの地域においても取引士として業務に従事することができます。
4-1 宅地建物取引士の役割
宅地建物取引士は、宅地建物取引業者のもとで業務に従事し、宅地建物の取引にあたって、契約に先立つ重要事項の説明、契約締結時の書面（契約書）の交付等、重要な職務を担当しており、公正な不動産取引を実現するための重要な役割を担っています。
4-2 専任の取引士
宅地建物取引業者は、事務所については業務に従事する人数の5分の1以上、案内所については1名以上の専任の取引士を置かなければなりません。
専任の取引士は事務所等に常勤して宅地建物取引業務に専従しなければならず、他の職業との兼業は原則としてできません。