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県土整備部都市住宅局公共建築課
不動産売買の手引き
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媒介契約 宅建業者に媒介（仲介）・代理を依頼するとき |
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１ 媒介（仲介）・代理の依頼は書面で宅地や建物の売買をしようとするとき、宅建業者に媒介又は代理を頼むのが一般的です。宅建業者には、媒介又は代理の依頼を受けた場合、依頼者にその内容を書面（媒介・代理契約書）にして交付することが義務づけられています。 ★媒介業務の一般的な範囲媒介契約により宅建業者が受託する業務の範囲は、通常、売却の場合は1.物件調査、2.価格査定、3.売買の相手方の探索、4.売買の相手方との交渉、5.売買契約の締結と書面の交付、6.決済、引渡し等です。 購入の場合は、1.物件紹介、2.重要事項等の説明と売却の4.＋5.＋6.等です。 しかし、各業者又は媒介契約の内容により異なる場合がありますので、具体的な内容については、媒介契約に先立って確認しておきます。 ２媒介契約の種類媒介契約には、1.専任媒介契約 2.専属専任媒介契約 3.一般媒介契約の3種類があります。 どの契約形態を選択するかは依頼者が決めます。 共通点と相違点
＊有効期限について：一般媒介契約については法律に基づくものではなく、標準媒介契約約款により定めているものです ★媒介と代理の違い媒介とは、宅建業者が間をとりもち売主・買主間の不動産の売買の契約の成立に向けて尽力する行為をいい、売買契約を締結するのは、売主や買主自身です。一方、代理の場合は、代理人に対して契約を締結する権限が与えられ、代理人は委託者に代わり契約を締結することができます。実際の不動産取引では、特段の事情（遠隔地の契約等）がない限り、業者の関与は「媒介」で行われているのが一般的です。 ３宅建業者に支払う媒介報酬（手数料）額★宅建業者が依頼者から受取ることのできる媒介報酬の額は、上限が決められています。宅建業者が課税業者の場合は消費税が加わります。なお、媒介報酬の額は、消費税を含んだ総額で表示されます。 媒介報酬の上限額…宅建業者が課税業者の場合
★取引額が400万円を超えるときは、簡易計算法で計算できます。
★媒介報酬は、成功報酬宅建業者は、その努力により売買等の契約を有効に成立させたときにはじめて媒介報酬を請求することができます。通常は、契約を成立させたときに報酬の半額、決済時にその残額を請求しています。しかし、その契約がローン条項などで解除された場合等は報酬が返還されることになっています。
★代理のときの報酬額は代理の場合、成功報酬である点は媒介と同様です。しかし、依頼者の一方からのみ受取る場合の報酬の額は、媒介のときの2倍（課税業者の場合は、（6％＋12万円）×1.05）が上限となります。また、宅建業者が売主と買主の依頼者双方から報酬を受取る場合の報酬の合計額も、媒介のときの2倍（課税業者の場合は、（6％＋12万円）×1.05）が上限となります。 ４報酬の支払時期媒介契約の約定に基づき媒介報酬の請求を受けることになります。その支払時期は、売買契約締結時に約定報酬額の50％相当額、決済・引渡し時に残りの50％相当額を支払うように（媒介契約において）定めるのが一般的です。
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